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限竞房开发商的“加减法”难题

来源:互联网

时间:2018/10/18

浏览量:930

跟着限竞房会集入市,北京开发商正在打开一场价格、产品、营销的空前比赛。计算显示,现在商场全体开盘去化率在四成上下。超越70%的限竞房挑选降价入市或方案降价入市。降价意味着赢利的丢失,不扫除部分限竞房挑选减配的或许。但北京商报记者了解到,面临竞赛压力,北京各区域内,一些跌破限价出售的楼盘则意外喊出增配的口号。对此有业界人士剖析,增配也有其本身的逻辑性,在当时楼市“70/90”产品当道、产品同质化严峻的情况下,增配可以进步产品的质量,带来更多客户然后加速项目去化周期。

跌破限价

“先生你好,前次您看的咱们楼盘的房子现在推出了新的优惠方针,欢迎您周末再来看房。”赵先生告诉北京商报记者,他“十一”期间看了一个坐落石景山的限竞房楼盘,最初售楼员告诉他出售单价是5万元/平方米,这现已比地块出让时政府限定的5.2万元/平方米的出售均价低了2000元。本着货比三家的心态,赵先生想再看看周边的楼盘。但没想到这才两周,石景山这家楼盘90平方米小三居产品的报价竟然优惠了这么多。

他给北京商报记者算了笔账,依照之前售楼员的报价,单价5万元,项目总价为450万元左右。该项目现在最新总报价420万元左右,下调了30万元。核算下来,单价仅为4.66万元/平方米,比政府限价足足低了5400元/平方米。

实际上,当下经过降低价格招引购房者的限竞房并非个案。北京商报记者查询了解到,当时除少量位置稀缺、配套优质的项目出售去化看好外,多数出售一般的项目均推出降价优惠措施,以加速去化周期。乃至不少项目在入市之初就直接跌破政府同意的“限价”。

“同一个板块就有三家限竞房直接PK,并且三个项目修建面积都在30万平方米左右,体量大供给多。”一位了解上述楼盘开发商的人士告诉北京商报记者,几家楼盘产品相似,开盘时间又简直相同,均在“十一”期间得预售许可证,并且它们的去化周期方案又不约而同地定在下一年清盘,因而争抢客源十分剧烈。与其到后期无法降价,不如现在抢先降价走量。给集团上半年冲个成绩,当然赢利就别想了。

华夏地产首席剖析师张大伟表明,当时限竞房区域供给扎堆现象显着,供大于求开端显着呈现。但跟着后续还将有许多项目入市,购房者的张望态度将更趋显着。

合硕组织首席剖析师郭毅剖析,限竞房的先天条件以及商场环境,都会影响到企业关于限竞房定价的战略。影响限竞房出价格格的关键因素主要有两个:一是赢利有多高,即现价格和企业拿地价格之间的价差有多大;二是限竞房周边的商场竞赛联系怎么。

可以进步产品的质量,带来更多客户然后加速项目去化周期。

增配仍是减配

跟着限价房开盘价再三下探,开发商又一次堕入加减法的困惑。

依照传统逻辑,房价下探,房企不得不经过其他办法来补偿丢失。其间,一些房企“剑走偏锋”经过绑缚出售等方式来“增收”。但这些办法基本得到遏止。

本年5月26日,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目出售管理的告诉》,其间着重强调了禁止企业经过绑缚精装、绑缚地下空间等出售行为不合法获取利益。这些变相涨价的做法也成为管理部门查办、打击的方针。

事实上,商场上少有开发商顶风作案。一些企业也只以客户“自愿选装精装修”来补助成本。

另一部分房企则挑选在营造成本上“减配”,然后补偿企业赢利上的丢失。

一位楼市调查人士指出,简配的办法有许多。多数房企不会容易在影响修建安全质量的根底修建资料和施工工艺上减配而降低成本。但少量开发建设单位或许会经过大规划添加地下仓储、仓库、设备用房空间获利,这有或许会揉捏客户实际寓居空间的寓居体会和舒适度。从楼盘规划规划上降低装备则更为常见。例如本来规划的五重园林改为一般美化;修建外立面由本来的干挂石材降为仿石涂料;公共设施上的减配则有许诺给业主供给的休闲运动公共空间消失;电梯等公共设备从品牌到尺度都呈现缩水;室内装修资料也降低标准……

“但是一味做减法带来的结果很或许是客户的强烈不满乃至维权行为,这对企业的品牌形象杀伤力很大,一起也是企业最为担心的当地。实际上,近来因产质量量下滑,业主拒绝收房的事例屡有发作,其间还不乏单价迫临10万+的高端楼盘。”

地产营销人韩乐表明,限竞房商场呈现成交冷热不均、同质化、购房习气变化、营销不断加码等现象。其间,楼盘区位已不是主导热销的中心要素,稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜商场的关键。面临剧烈的竞赛,产质量量上恰恰应该做加法。

增与减的背面

有业界专家剖析,在“70/90”方针约束下,限竞房同质化显著,若一家楼盘质量一般,客户必定会用脚投票。况且当时商场下行趋势显着,客户张望情绪浓厚。加上项目供给足够,客户现已不再像以往那样在固定区域内看房,而是在全北京范围内选房。

保利北京营销总监袁野剖析以为,商场竞赛剧烈的情况下,不管做产品、做营销、做效劳,开发商有必要学会更多从购房者的视点动身,努力做得更好。

金地华北区域营销总监马丹表明,装备是由方针客户需求决定的,不同类型的客户,置业时需求有大相径庭,而开发商首要要做到的是适配,在此根底之上,可以给客户供给完好的契合日子需求的解决方案,这样的装备都是优异的。增配和减配这个论题关于所有限竞房来讲都是增配。

被寄予厚望的限竞房现已开端许多入市,成为北京楼市的供给主力,但是这个从土地出让伊始就进行出售限价的产品好像没有遭到购房者的追捧,不仅成交数据略显低迷,就连开发商也放低了出售预期。

“有必要具有增配性价比,在大部分商场产品都在简配的时分,有必要在区域内有性价比,在区域内做到稀缺,这样才能缓解区域内的供需结构。”张大伟如是表明。

专家表明,不容忽视的是,楼盘去化需要对企业全体成绩需求效劳。进步产品的质量,带来更多客户然后加速项目去化周期,然后协助城市公司完结全体使命。增配仍是减配取决于开发商是想要赢利仍是要项目回款速度。尤其是一些在北京范围内限竞房项目储藏规划比较大的公司,当时或许更多是考虑回款,因而不扫除呈现降价增配的特别现象。当下企业究竟该减配仍是增配也反映了企业在要赢利与要回款速度之间徜徉的矛盾心态

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