天津中外招商网

天津

切换城市
首页 产业资讯 活动会议 商业地产 开发区资讯 园区动态 一带一路 特色小镇 专家观点 招商政策 品牌商家 新房行情 租房行情 企业独栋 公司动态

中粮地产买大悦城 为何多花了近20%?

来源:互联网

时间:2018/10/16

浏览量:1015

日前,中粮集团旗下上市公司中粮地产(000031.SZ)发布《发行股份购买财物并征集配套资金暨相关买卖报告书(草案)(修订稿)》(下称“《草案》”),拟以144.47亿元收买明毅有限公司(下称“明毅”)持有的大悦城地产(00207.HK)悉数股权。

明毅是大悦城地产的控股股东,直接持股数量91.33亿股,持股份额为64.18%。这次买卖完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。

明毅的实控人是中粮集团,此次买卖归于相关买卖。有相似做法还有央企保利地产,均归于同一操控企业旗下A股上市公司收买港股上市公司。在富力地产(02777.HK)、万达酒店开展(00169.HK)等内房股回A之路遭遇颇多波折的情况下,央企整合旗下地产股的目的能如愿以偿吗?



发行价格超越现在中粮地产股价近两成,中粮地产布告称将不作调整

本次买卖首要是以发行股份的方法完成,中粮地产将向明毅发行21.42亿股股份,发行价格为6.84元/股。相较此前布告的发行价格6.89元/股,有少量削减。布告称,主因是今年7月10日中粮地产施行了2017年年度权益分派方案,向全体股东每10股派0.55元(含税)。

关于为何此前发行价格确定为每股6.89元的问题,中粮地产解释称, 公司把2018年3月31日作为定价基准日,在定价基准日的前20个买卖日均价7.59元/股、前60个买卖日7.64元/股、前120个买卖日8.15元/股,依照不低于90%测算,顺次分别为6.83元/股、6.89元/股、7.34元/股。

业内人士以为,这种测算方法适宜在上市公司股价平稳时期,如果公司股价处于上涨时期,发行价格存在轻视可能;如果公司股价处于跌落时期,发行价格存在高估危险。

而今年以来,A股地产板块跌幅较大。以深证房地产指数(399637)为例,1月2日收盘指数5847.09,10月9日收盘指数为4172.45,跌了1674.64点,跌幅28.64%。

因为中粮地产自2017年7月22日至定价基准日一向停牌,所以定价基准日的股价也等同于2017年7月21日收盘价7.95元。其10月9日收盘价为5.56元,每股跌了2.39元,跌幅30.06%,与整个深证地产板块跌幅差不多。

单从数据剖析看,现在中粮地产5.5元左右的股价,比此次相关买卖的价格低约1.3元,发行价超越现在市场价近20%,中粮地产显然是买贵了。

9月13日,中国证监会向中粮地产下发反应定见通知书,其中在第三个问题明确说到发行价格问题。证监会提出,调价触发条件的设置是否契合《上市公司重大财物重组方法》第四十五条规则,是否全面、合理;调价基准日的确定方法是否明确、详细、可操作;现在是否现已触发调价条件,上市公司有无调价组织。

10月8日,中粮地产对上述问题回复称,深证房地产指数当时已触发发行价格调整条件,可是归纳考虑现在公司股价水平、公司股票近期走势并与明毅充分交流,公司董事会赞同本次发行股份购买财物的发行价格不做调整。

《草案》称,终究发行价格尚须经中国证监会核准。

商业地产出现结构性过剩态势,大悦城地产运营压力不小

如果说发行价格相较现在市价有高估危险,标的大悦城地产的情况又怎么呢?

《草案》显现,除掉中粮地产2017年度现金分红要素,买卖价格变为144.47亿元,首要是归纳考虑了标的财物前史投资价值、净财物价值、可比公司及可比买卖估值、标的财物的财物情况、盈余水平、品牌优势等要素,统筹了买卖双方股东的利益。

在本钱法计量(编者注:A股地产股多选用本钱法计量,港股地产股如大悦城地产选用公允价值计量,二者差异较大)下,大悦城地产2017年末对应股比的归归于母公司股东的净财物为75.17亿元,相对144.47亿元买卖价格,将发作69.3亿元的差额。

一位券商人士向《中国经济周刊》记者剖析说,依据《企业会计准则第20号企业兼并》,从终究操控方的角度来看,兼并前后实践操控人并没有发作改变,企业付出的本钱与被购买企业账面价值的差额将冲减企业的本钱公积金。而本钱公积金是净财物的一部分,这意味着兼并完成后上市公司的净财物会大幅度削减。

2017年末,中粮地产的净财物为66.3亿元。

不过,为了确保股东权益,买卖双方签署了《减值补偿协议》,一旦完不成许诺,买卖对方将向中粮地产补偿,补偿上限不超越买卖价格。

2016年度,大悦城地产营收69.87亿元,归母股东净利润为-1.54亿元;2017年营收116.58亿元,归母股东净利润为4.5亿元;2018年前5个月,营收35.9亿元,归母公司净利润11.81亿元。

大悦城地产年报显现,2017年成绩向好,首要是因为海南LOFT产品热销、二期推盘去化敏捷,以及杭州大悦城写字楼完成整售导致。

《草案》显现,2018年前5个月大悦城地产净利润较高的原因之一,是出售了持有北京长安街W酒店100%公司权益。

尽管大悦城近几年营收数据尚可,但仍旧困难不小。中粮地产称,2015年以来,微观经济形势改变、全国商业地产供应大于需求、职业方针紧缩导致开发商开发志愿下降,商业地产开工面积呈逐年递减趋势,商业经营用房投资额增速、办公楼投资额增速均低位运转,商业地产职业全体出现结构性过剩态势。

此外,大悦城地产部分下属公司于境外开展业务,在实践运营中存在因汇率动摇而导致公司发作汇兑损益的危险。中粮地产向证监会的回复布告显现,2016年度、2017年度和2018年15月,大悦城地产汇兑损益金额分别为5646.51万元、3848.93万元和6021.59万元。

中外招商网版权与免责声明

1、凡本网注明“中外招商网”的所有作品,版权均属于中外招商网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:中外招商网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。

2、凡本网注明“来源:XXX(非中外招商网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件,意在为公众提供免费服务,不授权任何机构、媒体、网站或个人从本网转载、截取、复制和使用。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。

3、凡在本网的新闻页面上进行跟帖或发表言论者,文责自负。

4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。※联系方式:中外招商网 电话:4006-54-4006

网友评论

0人参与

暂无评论